506808721

复盘:成都太古里是怎样打造出来的

来源:知学商业 作者:佚名 2019-06-28
最好的商业是一种隐性的传统,是一种人与人、人与环境之间的温度,一定是对于所处区域历史文化传承而不是破坏。 杰克牛特意搜集三个不同时期成都太古里所在大慈寺周边图片; 1600年前震旦第一丛林大慈寺全景,曾是商业繁华之地 俯瞰1999年的东糠市街(现太古...

最好的商业是一种隐性的传统,是一种人与人、人与环境之间的温度,一定是对于所处区域历史文化传承而不是破坏。

杰克牛特意搜集三个不同时期成都太古里所在大慈寺周边图片;

1600年前“震旦第一丛林”大慈寺全景,曾是商业繁华之地

俯瞰1999年的东糠市街(现太古里商业街区域)

远洋成都太古里夜景(摄于2018年) 

在成都太古里出现之前,市面上对于购物中心街区建筑形式理解比较单一2-3层、仿古建筑和材质,单向动线;没有融入对于当地文化、历史和周边人群的深刻挖掘,太古里的团队出于对于项目更进一步的认知,从08年开始花了半年的多的时间研究项目所在地的文化,梳理成都、大慈历史与商业基因的融合,用团队的一句来讲,最好的商业一定是对于所处区域历史文化传承而不是破坏,对于青瓦坡屋顶设计整体遵照川西建筑历史传承,又采用了玻璃立面的现代化商业元素,打破对于街区过于仿古氛围的营造;

手绘单体建筑式样     

为了能够更好展青瓦示坡屋顶与玻璃立面的结合,这样的尝试在国内属于首次,成都太古里地面25栋独栋建筑,为了更好层高比列、屋顶形式、过道宽度,几乎每一栋经过十几次的手绘效果方能提上方案;

开发节奏

用零售商的思维做商业,而不是用地产商的思维做商业!     

截至2018年底,太古地产进入大陆16年仅仅开发6个项目,在大陆商业地产的黄金十年太古以其自身的“慢体系”创造北京太古里、广州太古汇、上海太古汇、成都太古里,这种慢的背后除了对于港资商业开发商有成熟的REITS基金等金融方式退出,更是对商业地产本身的回报率极为看重;在回报率背后是对于前期对于商业整体考虑和衡量,对于工程、定位、设计、招商布局、物业条件、运营周期多角度衡量后的结果,对于动辄一年开业十几个项目的商业开发商来讲,背后更多是对于资金模式搭建不完整的;

太古在拿地之后做的开发节奏   

街区商业尤其是面积超过12万方以上的街区商业,一旦考虑地下商业的设置,地下商业工程周期较为漫长,地上周期相对比较快,与传统盒子商业有很大的不同,盒子商业对于塔楼和其他设施预留时间最长;

项目整体开业时间倒排     

项目从2008年就开始进行规划设计,历时7年时间,太古里购物中心于2014年11月2日开始试运营。项目写字楼部分2013年整体销售,博舍酒店和服务式公寓将于2015年开始运营;

招商节奏安排    

太古里2011年开始全球招商(网上很多2013年开始招商是不准确的),2013年5月,完成80%招商,尤其是国际一线品牌的旗舰店基本敲定;2014年11月开始试运营;2015年1月前后迎来开业高峰,2015年3月左右基本上全部开业,比起一般购物中心只是主力店先行,太古里招商周期明显要长许多,因为太古招商团队不是招商而是造商,配合商户完成很多额外的条件,经常会被人提起的几个段子:

  • MUJI全球旗舰店如何从最开始计划的1000平米变成了最后成型的4000平米;

  • Givenchy辛苦搜集了6栋老建筑的废弃砖头,然后打造出独具特色的独栋门店;

  • Hermes耗资4000多万特地从葡萄牙空运到成都的在夜晚可以发出橙色光的外墙石材,而且店内地板的马赛克都是专门邀请法国工匠一块一块细心粘贴而成;

资金节奏安排      

根据推算,预计购物中心的总投资约30亿元,按照8%的投资回报率,平均出租率90%,约13年收回投资,预计平均每年的租金收入约2.4亿元,210元/平米.月(按建筑面积)、300元/平米.月(按营业面积)

成功商业地产背后必定是一个完整成熟的金融运作模式     

商业地产是一个重资本运作过程,从项目整体节奏、招商节奏、资金节奏,成熟的商业地产开发商有成熟的体系,不通过简单商铺买卖完成资金回笼,利用自身的优势完成对项目整体的把控,在这里杰克牛还要说一点,成都太古里为远洋负责拿地建设、太古负责设计招商运营,各持股百分之五十,在其他几个太古项目也是同样的操作手法,刚刚在上海官宣的前滩太古汇亦为太古与陆家嘴集团合作,各自发挥优势,充分预留市场培育期、街区建设期、前期设计定位周期、招商周期,在接下来的地产下行周期里,充分做好商业地产开发预案是成功重要前提;

设计规划

任何伟大的城市皆具有浓缩城市性格的城市人文中心   

 她们是城市的剪影和多功能混合社区,比如伦敦的高云花园、威尼斯的圣马可广场、纽约的洛克菲乐中心、北平的后海。成都大慈寺片区的规划,因为其场地规模、所处位置、历史渊源,而最为可能成为中国第四城独具魅力的人文中心。

快里与慢里的由来和规划

快里与慢里规划示意     

读懂成都这个城市你方能明白快里与慢里其实就是对于成都城市性格的深度解析;成都城市的快—自灿烂辉煌的古蜀文明起,历经秦汉“列备五都”、隋唐“扬一益二”的鼎盛繁华,直至今天成为对标世界、领跑西部、“最具幸福感”的国家中心城市;繁华的另一方面就是成都城市的慢—爱美食、爱泡茶馆、爱逛古镇,统计显示,目前成都拥有3万多家茶铺或茶楼,2016年共“吃”掉了698.1亿元;

快里:
纱帽街东侧和东西/南北项的主要商业步行街,以时尚服饰与餐饮为主。而广场的周边主要分布更为活跃热闹的因素,比如表演空间、户外餐饮、户外商业摊挡等,希冀访客在同一空间中分享丰富多元的户外公共资产。

慢里:

围绕大慈寺,大慈广场以及神道是慢拍主题业态,如文化餐饮、艺廊、文化茶道书店等。比如,大慈寺广场周边主要以生活方式为主。在清晨、傍晚或是黄昏,这里是市民散步、太极、下棋和艺术表演的场所,是城市市民空间不可分割的一部分。

规划尺度和理论

理论一:近人尺度理论:

亚历山大在《建筑模式语言》中提出了 四层以下 模式 在三至四层楼上 , 你仍然能舒服地走下楼梯 , 上街去证逛, 你依旧能凭窗远眺, 感到自己置身于街景中;你能看到街道上的一切细节 , 熙来攘往的行人, 你能从三层楼上大声呼喊 ,引起下面人的注意。”垂直方向上影响行人知觉感受的范围 , 将三维层面(如建筑立面等侧界面) 15 m以下的城市空间定义为近人尺度城市空间。
理论二:街道美学中的街道尺度理论:
芦原 义信在《街道的美学》中运用空间理论来分析街道的尺度,街道的宽度为D,建筑外墙的高度为H,当D/H>1时,随着比值的增大会逐渐产生远离之感,超过2时则产生宽阔之感;当D/H<1时,随着比值的减小会产生接近之感; 当D/H=1时,高度和宽度之间存在这一种匀称之感;
理论三:阴角理论:
“阴角”系指其内侧凹进去的空间,“阳角”系指外侧突出的空间。在外部空间中,阳角空间很容易创造,相对地,从建筑和道路的关系来说,阴角空间很难成立。当沿着棋盘状道路布置建筑时,全都成了阳角空间,形成要把人挤出去似的非人性城市空间,相反,用阴角空间可以创造出一种把人拥抱在里面的温暖、完整的城市空间。

成都太古里在以上理论基础下采取街巷、退台、广场和庭院空间的方式完成对于街区整尺度的把控,一是宽窄不一的街巷;二是两层为主、局部三层的退台策略;三是通过广场和庭院空间进一步形成缩放的格局。

街巷:
街巷的等级分为四等,即前文所述的10米、8米、6米的街、里、巷等级。道路的多样性亦反映在沿街形态的变化上,比如在保持沿街街面的连续性的同时,像传统空间一样,通过骑楼、柱廊、檐口、景观等形态的变化,营造非均质的线性空间,形成动态的曲折变化和丰富的公共空间。

街区巷里街尺度

退台:通过街巷的视线分析,在街巷中基本不会看到第三层的建筑,从而只会感觉到两层为主的空间,可以避免街巷的压抑感。

卢原信义在街道美学里提出的D/H=1:1是最佳的近人视角;

广场和街心庭院空间:街区的广场和中心庭院是街区重要人流和后期活动的聚集点,庭院亦是连接地上地下重要的节点和通道,街区对于广场和庭院的利用是关乎项目是否能够达到舒适性很重要的组成;

太古里西广场的宽度48米,周边建筑12米,《建筑美学》中指出当广场和周边宽高比例是1:4的时候,观察者可以四周都可以舒适的观察到,这个理论在这里高度的体现;

西广场处于与IFS交界处,承接来自春熙路的主要人群,从平面商看太古里偏离传统人流主动线春熙路,利用导视性极强的三角形地下入口,将人群导入;

入口广场是动线的主入口,是动线的主入口,20米的标识,12米高的单体建筑,10米高的人形塑像,形成稳定的三角形结构,给人以稳定状态,吸引人往里进入;

动线与动线尺度

太古里在街区宽度和高度上十分关注人的舒适性,对于街区也采取统一中有变化的手法,营造相对的街道围合性,能够让逛的人的注意力在围合的状态下把注意力放到两边的店铺;

首层动线的尺度

一层动线分析:用地呈U字形,左翼宽度32米,右翼宽度75米,中部用地宽度160米,避让寺前和尚街, 主动线分为快里、慢里及衔接动线,快里主动线宽度9-13米(最宽处15米);慢里主动线宽度分为三个层次:13-18米(设有绿化景观隔离带1.5-4.5米);11米;6-7米;

二层动线尺度

二层动线分析:通过连廊联系全部商铺。左翼动线在沿街面后侧布置,不破坏沿街展示面。右翼采取中空过街廊,增加两侧互动性。中部为串联更多商铺,二层动线与首层局部不重合。动线宽度3.6-7.2米,具有竖向扶梯的局部放大空间至14米。

地下动线分析

地下动线分析:根据用地条件,地下采取环形动线形式,动线宽度主体部分9.0米,地铁连接部分8.0米。   

建筑特色

坡屋顶的由来和演绎

统一中变化,相似而不同

川西建筑特色在建筑单体上,讲究因地制宜,通常采用穿斗式木结构,墙体多用篾笆夹杂着泥土筑就,屋顶采用青瓦坡式屋顶处理,以解决四川多雨季节的屋面排水问题;

川西建筑风格

团队基于对当地区域的挖掘和思考,并没有采取直接利用的方式,在挑檐、山墙的高度、整体承重方面进行改良,最大的不同来自于对于立面采取玻璃钢构的形式,大大的适应的商业元素;

统一:屋顶均为交叉双坡顶,屋脊均平行于街道。

变化:屋脊高低错落,前后错落,大小不一,形式变化,两两组合,三三组合。

体量关系与店铺

●远洋太古里的街区区块的尺寸,控制在一个防火分区内

●最大的体块大小为3640㎡(满足规 范限定癿多层建筑2000㎡,一个防 火分区,设有自动灭火系统,面积增加一倍)

●大部分体块大小在1500-2000㎡左史(一个防火分区面积)

单店研究

平面示意

平面特征:

 ●整体沿纱帽街形成一个长形建筑,在整个沿街上有很好的展 示面。在街区入口转角处建筑形成一个斜切面,很好的形成 了街区入口的效果。

●建筑平面整体为模数化的柱网形式,采用标准癿9m*9m标准 柱跨,局部根据用地条件、街区尺度、地上地下关系柱网关 系按模数进行调整。

●交通核偏于次要展示面一侧集中布置,满足整体疏散要求的 同时,空间利用更为高效,把更多的空间留给销售空间。

疏散交通:

●建筑整栋为一个防火分区(新老规范有差别),建筑的二层 室外平台/连廊视为安全区。

●地下一层到一层设置2部防烟楼梯间通向地上一层(具体根 据地下防火分区划分综合考虑)。

● 二层到一层设置1部封闭楼梯和通向二层室外连廊的门一起,构2个安全疏散出口。

立面特征:

●川西传统民居建筑风格。将传统建筑特点及建筑元素符号重新提炼演绎。
● 采用大面积玻璃肋的玻璃幕墙为主要建筑立面材料,形成通透的建筑效果立面,提供更多对外展示面,体现商业建筑属性。
●交通核及后勤区域建筑立面采用实体板材及格栅进行遮挡装饰。

划分原则

●立面根据平面柱网的划分,竖向以1800mm为基准模数进行幕墙肋的划分。
●在柱网跨与跨直接通过实体立面金属面板及格栅进行划分,实体板面的宽度也与立面分隔模数相统一,采用900mm的宽度进行划分。
●在横向分隔上,在各层之间设置划分玻璃肋(位于层线处)与外玻璃目前间隔一定距离后设置高度为1000mm,层间分隔带将隔层的楼板及梁高隐藏于其中,形成很好的立面效果控制。

材质利用

●坡屋面形式,在屋面瓦的材料及色彩选择上,主要为深灰色哑光釉表面处理的机制平板瓦片。
●屋面的封边采用深灰色氟碳喷涂铝单板。
●屋檐吊顶材质采用棕黄色木纹纤维装饰板。
●店面分隔及局部层间分隔采用铜色的氟碳喷涂铝格栅下衬深灰色氟碳喷涂铝单板。
●玻璃幕墙采用隐框玻璃幕墙的形式(玻璃肋),使得建筑更加的利落纯粹。

门及门招细节

●立面门为玻璃门,内凹式(凹进600mm),避免外平开门对街道人流的影响。门宽随立面分隔的1800mm (单扇为900mm),高度各层分别为:首层3m,二层2.8m,地下一层2.8m。
●各层门宽及店招宽度相同,在门高及店招高度上随着层高的不同,有所调整,符合相应的立面比例。
首层店招尺寸为:
1800mm*1500mm二层店招尺寸为:1800mm*1200mm
地下一层店招尺寸为:1800mm*1100mm

立面建筑

●此栋建筑的屋面为无组织排水形式,排水坡度为25°。(提高建筑第五立面的简洁利落的效果;平瓦屋面大于30°需要增加加固措施)
●电梯为无机房电梯。顶部没有采用女儿墙的形式,直接平屋面,在保证电梯冲顶高度的同时,尽量减少电梯突出屋面的高度,减少对建筑立面效果的整体破坏。

单铺划分说明

该铺面位于主动线上,大慈寺旁边,餐饮业态

●沿商业主动线形成条状体块,增加了动线上的展示面。
●店铺围绕后勤动线及交通核四周切分成多个小型店铺。
●首层为整体体块,在二层将体块在长向上切分成两个体块,使建筑体量更富丰,同时主动线上的人流可以通过切分出的接到,在视线上达到与大慈寺及周边店铺的渗透作用,增加各个店铺的可视度。
●二层局部设置可拆卸楼板,便于一二层的衔接及改造利用。
●各层围绕后勤及交通盒切分成多个店铺,两段店铺较大,展示面较宽,中间店铺较小,展示面较窄

●店铺的规模:餐饮大店(占两层):700—750m2,其他未8-250

●后勤占比:首层:27%(408m2)二层:16%(201m2)三层:21%(191m2)

古建利用

既要保护历史的记忆与痕迹,又要将历史地段的风貌融入到现代城市的总体结构和未来发展之中;实现片区建筑的现代化和现代建筑的成都化;

业态布局及分析

业态品牌与主题区域呼应,快里对于时尚零售、潮流服饰对于氛围的聚集和营造有推动作用,慢里分布休闲咖啡、休憩瑜伽等,且贴近大慈寺能够有充分的慢节奏的打造;

实租面积8.2万方,总共331个商铺,在购物中心的画铺上来讲是比较小的,但是我们从品牌比例上来看分布很均衡其中中档服饰占比28%,能够有效提升租金,且能够提升可逛性,另外对于餐饮比列控制也值得借鉴;

我们从大品类上来看太古的分类很均衡,并没有特别偏向餐饮或者娱乐,这对于租金有着良好的保证,再看细分品牌餐饮占比25,分成接近13个品牌,对于消费者的可选性和夜间消费延时有着重要的作用;

租户引导

做为合格街区招商运营人员,我们不是在招商是造商

租户店招装修指导,可以精细到厘米级别的尺寸,对于人体高度的示意,对于开门的方向,凹凸的尺寸给出详细的指导

对于灯光的型号和亮度规则都予以指导,出于对整个项目统一性的把控;

为了能够让商户更加直观的了解正确做法,给与图片效果和说明指导;

    一个成功的购物中心绝对都不是偶然的,杰克牛在写这篇文章的时候也在梳理对于这个项目重新的认知,太古单单一个租户引导手册就可以写成70多页,而且图文并茂,不是全部文字,这一个细节就可以透露出一个用心的开发商怎么对待自己的租户,租户也将同样的温度传递给消费者,感谢有太古这样的项目能够为我们做为商业地产从业者提供一个极其借鉴的项目,感谢参与太古项目这些商业前辈,做为商业地产从业者一辈子能够有一个项目值得拿出手,同行能够认可,就是对职业最大的尊重!

责编:赖章平
    (0)
    (0)
    尚未注册畅言帐号,请到后台注册

    龙商搜索

    文章总评分

    已评 请求出错,请刷新页面